مال‌سازان چه کسانی هستند؟
تاریخ خبر : ۱۳۹۶/۰۵/۰۷ --- کد خبر ۱۱۲۲

مال‌سازان چه کسانی هستند؟
 
در سال‌های اخیر صنعت ساخت و توسعه مراکزخرید و مال‌ها به اندازه‌ای پیشرفت کرده که می‌توان تمام جزییات آن را با حساسیت و دقت موشکافانه بررسی کرد. در ماهی که گذشت 2 روزنامه مطرح کشور، روزنامه دنیای اقتصاد و روزنامه شرق هر کدام به تفکیک مطالبی به زعم و نگاه خود در خصوص مال‌ها و مال‌سازان کشور مطرح کردند که ماهنامه تجارت طلایی به واسطه رسالتی که دارد و تخصصی بودن در این حوزه هر2  نگاه را منتشر کرده است (1) و قضاوت نهایی با خوانندگان محترم و جامعه مراکزخرید است!
روزنامه «شرق» نوشت: اگر بخواهیم بلندمرتبه‌سازی در تهران را نه‌ تنها از منظر برج‌سازی بلکه «مال»سازی مورد توجه قرار دهیم، درخواهیم یافت عمده این رخدادها که موجب خروج از توازن بافت شهری تهران شده، از کجا آب می‌خورد.
علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گفت‌وگو با «شرق» تاکید دارد این عطشی که حدود 2 دهه است به جان سرمایه‌داران تهران افتاده، حدود ١٢،١٠ سالی است که به اوج خود رسیده؛ مصادف با دورانی که کشور با درآمدهای هنگفت نفتی روبه‌رو بود و اغلب سرمایه‌داران حقوقی (نه حقیقی) طالب آن بودند تا سرمایه‌های خود را به هر نحوی به گردش درآورند تا سود بیشتری عایدشان شود. چگینی در این بین اشاره می‌کند در دوران احمدی‌نژاد با بیشترین جنب‌وجوش در عرصه "مال‌"سازی روبه‌رو بودیم و باز هم یادآور می‌شود که اغلب نهادهای نیمه‌دولتی یا بخش عمومی یا ارگان‌های مختلف وارد ماجرا شدند و حتی ارگان‌های نظامی و انتظامی هم برای آن که از قافله عقب نمانند وارد میدان شدند که تا حدودی به این موضوع دامن زد. به گفته او، حتی بدون بررسی مطالعاتی هم می‌توان متوجه شد اکنون در بخش «مال» در تهران با مازاد روبه‌رو هستیم. چگینی تلویحا می‌گوید این امر می‌تواند توازن قیمت در منطقه را به‌ هم بریزد و چه‌ بسا موجب خروج عده‌ای که دیگر توان پرداخت اجاره‌بهای چنین مناطقی را ندارند از مناطق برج‌نشین با «مال»های سربرآورده به حاشیه‌ها شود.
گفت‌وگوی در ادامه آمده است.
 
‌در شهرهای بزرگی مانند تهران نسبت به سال‌های قبل در زمینه‌ مال‌سازی چقدر رشد کرده‌ایم؟
اگر به پیشینه این موضوع برگردیم، زمانی که شهرها بزرگ می‌شوند و تعداد ساکنان، واحد مسکونی، حمل‌ونقل و خودرو زیاد می‌شود، طبیعتا افراد به این فکر می‌افتند که اگر کسی می‌خواهد خرید کند، برای صرفه‌جویی در زمان بتواند همه خریدهایش را از یک مکان انجام دهد و پارکینگ هم در اختیارش باشد. در بقیه کشورها این اتفاق از سال‌های خیلی دورتر افتاده است، اما در کشور ما با فاصله زمانی این جریان شروع شده است. قبلا این موضوع تحت عنوان پاساژ و مراکزخرید با ابعاد کوچک‌تر مطرح بود و به مسایلی مانند پارکینگ خیلی توجه نمی‌شد. بعدها مراکز تجاری - اداری تحت عنوان مال مطرح شدند که هم نیازهای خدماتی شهروندان را برطرف کنند و هم پارکینگ داشته باشند، البته مقیاس مال‌ها باید با مقیاس شهر و جمعیتی که از آن استفاده می‌کنند، در تناسب باشد. در طرح‌های توسعه شهری که شامل طرح جامع و طرح تفصیلی می‌شود، مقیاس و معیارهایی در نظر گرفته شده که همه سرانه‌ها از آنجا استخراج می‌شود و سرانه مسکونی، تجاری، اداری، فرهنگی، تفریحی، فضای سبز و ... در آنجا مدنظر قرار می‌گیرد. طبیعتا باید تناسبی بین جمعیت و این سرانه‌ها وجود داشته باشد. این مال‌سازی‌ها در کلان‌شهرهایی مانند مشهد، تبریز و اصفهان هم طراحی شد؛ در اصفهان «سیتی‌سنتر» و چند مال دیگر ساخته شده است و در مشهد «پدیده شاندیز» و چند مال دیگر مطرح است. در تهران هم شاید این اتفاق به‌ لحاظ توزیع جغرافیایی منسجم نباشد، اما مال‌های زیادی ساخته شده است؛ برخی از این مال‌ها ساخته شده و برخی هنوز در دست اقدام هستند. مال‌هایی مانند اطلس شمال در نیاوران هنوز تمام نشده، پالادیوم و ... مانند منطقه ٢٢ که تات‌مال در آن یکی از مال‌های بزرگ است. اگر بخواهیم مال‌ها را از نظر تعداد ارزیابی کنیم، شاید این تعداد، اندکی برای تهران زیاد باشد.
 
‌شاید یا واقعا زیاد است؟
نیاز به مطالعه دقیق دارد، اما به نظرم از حد مورد نیاز گذشته است. در کنار این مال‌ها مردم نیازهایشان را از فروشگاه‌های معمولی برآورده می‌کنند. اگر همه مال‌ها فعال شوند، بخشی از فروشگاه‌های محلی باید فعالیتشان را تعطیل کنند. در واقع فعالیت آنها کسب‌‌و‌کار بقیه را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد؛ یا باید تعطیل شوند یا باید به مال‌ها ملحق شوند. به عنوان مثال بخشی از طبقات مال‌ها فعال نیست که به دلیل عدم استقبال از آنها است. زمانی که در مکانی همه بخش‌ها فعال نیستند، در واقع در آن بخش مازاد عرضه داریم. طبیعتا بر اساس مطالعات امکان‌سنجی باید به این سوال پاسخ داده شود که در برخی مناطق تهران این اتفاق نیفتاده است.
 
‌از چه زمانی اقبال به سمت مال‌سازی بیشتر شد؟
شروع این کار از زمان احداث فروشگاه شهروند در میدان آرژانتین بود. البته قبل از آن هم فروشگاه‌هایی بودند، اما به صورت فروشگاه شهروند نبودند. فروشگاه شهروند به صورت مدرن حدود دهه ٧٠ مطرح شد. بعد از آن چیزی حدود ١٠، ١٥ سال گذشته، کم‌کم گرایش‌ها به این سمت خیلی بیشتر شد و مگامال اکباتان، پالادیوم، اطلس‌مال، تات‌مال و رزمال در منطقه ٢٢ ساخته شد. تات‌مال 3،4 سال است که شروع به کار کرده و مطالعاتش در نهایت مربوط به 6 سال قبل است. همه اینها مربوط به دهه اخیر هستند. در واقع یک دهه است که این موج ایجاد شده و زمانی‌ که موج ایجاد می‌شود، ممکن است با مازاد مواجه شویم.
 
 
این موج در اواخر دولت اصلاحات ایجاد شد یا اوایل دولت آقای احمدی‌نژاد؟ 
بیشتر در ١٢ سال اخیر بود؛ تات‌مال، رزمال، پالادیوم، اطلس‌مال، ‌هایپرمارکت و مگامال اکباتان مربوط به دهه اخیر هستند که به دوره آقای احمدی‌نژاد برمی‌گردد. بخشی هم برمی‌گردد به این‌که فضای اقتصادی کشور به سمتی رفت که در دولت نهم و دهم درآمد نفتی افزایش پیدا کرد و بخشی از منابع مالی به سمت کالاهای غیر قابل مبادله مانند مسکن سوق یافت و حجم انبوهی از ساختمان‌های بلند احداث شد و گرایش به سمت مال‌سازی افزایش یافت. همچنین به دلیل تحریم و محدودیت مراودات اقتصادی و محدود شدن بخش صنعت، منابع مالی به سمت مسکن و مال‌ها سوق یافتند. طبیعتا در این میان به‌ جز بخش خصوصی، نهادهای نیمه‌دولتی، بخش عمومی یا ارگان‌های مختلف هم وارد ماجرا شدند، حتی ارگان‌های نظامی هم تا حدودی وارد این فضا شدند که به این موضوع دامن زد، یعنی هر کس به تناسب خودش وارد این فضا شد و گویی رقابتی بین آنها به وجود آمد. به‌ هر حال هر کدام می‌خواستند منابع مالی خود را به حرکت درآورند.
 
‌به ارگان‌ها و نهادها اشاره کردید. در قیاس با افراد حقیقی که دارایی و توان ساخت این مال‌ها را دارند، چند درصد افراد حقیقی بودند و چند درصد نهادها؟
اطلاع دقیقی ندارم که بدانم به چه نهاد و ارگانی وصل هستند، اما یا با پشتوانه بانک‌ها هستند که خود وابسته به ارگان‌ها و نهادها هستند یا شرکت‌های بزرگی که این کار را انجام می‌دهند. در برخی موارد نیز اشخاص حقیقی هستند، اما بخش عمده‌ای مربوط به نهادها، اشخاص یا وابسته به بانک‌ها هستند.
 
با توجه به این که در ١٠، ١٥ سال اخیر مال‌سازی خیلی پررنگ شده، آیا افرادی از وابستگان آقای شهردار توانسته‌اند در این زمینه وارد شوند؟
واقعا از این موضوع اطلاعی ندارم.
 
‌افراد وابسته به شهرداری چطور؟
در این زمینه هم مطلع نیستم. شاید بهتر است به جای این موضوع به ساختار مقررات و قوانین بپردازیم که اگر کسی بخواهد در این زمینه اقدام کند، باید بر اساس مصوبات شورای‌ عالی شهرسازی و معماری و بر اساس طرح‌های بالادستی مانند طرح جامع و طرح تفصیلی اقدام کند که بگوییم این منطقه نیازمند مال است یا نه، نه این‌که مثلا شهرداری نیازمند پولی برای مجوز یا تغییر کاربری باشد و منبع درآمدی کسب کند. ممکن است در بعضی اماکن این اتفاقات افتاده باشد، به عنوان مثال در پالادیوم تعادل ترافیکی منطقه به هم خورده است. مکان‌یابی باید درست و بر اساس ضوابط و مقررات باشد.
 
آیا شهرداری به ضوابط مالی پایبند بود؟
به‌ نوعی به سیاست‌های شهرداری برمی‌گردد. اصولا شهرداری باید مجری سیاست‌های دولت باشد، زیرا دولت سیاست‌گذار جامعه به‌ عنوان نهاد عمومی و حاکمیت است و وقتی سیاستی را در حوزه شهر و شهرسازی و سکونت مردم تدوین می‌کند، در طرح‌های توسعه شهری (جامع و تفصیلی) می‌آید و مصوبه در شورای‌ عالی و شهرسازی و معماری تصویب می‌شود. به عنوان مثال گفته می‌شود سطح طبقات این منطقه باید چقدر باشد، مرکز تجاری‌ که ساخته می‌شود باید چه مدلی باشد. وقتی از این مقررات عدول می‌کنیم، در واقع از قانون عبور کرده‌ایم و تعادل شهر را به هم می‌زنیم که طبیعتا سکونت و زندگی را سخت می‌کند و به‌ نوعی حتی نقطه‌ای از شهر را گران‌تر می‌کند. ناگفته نماند شهرداری به همه این فضاها نیاز دارد؛ همان‌طور که به فضای سکونت، رفت‌وآمد و ارتباطات نیاز دارد، به فضای اداری و تجاری و خرید هم نیاز دارد.
 
در سال‌های گذشته برج‌سازی هم گسترش زیادی داشته است. شرایط برج‌سازی هم با مال‌سازی همخوانی داشت؟
شهرسازی بر اساس الگوها و مدل‌هایی است که مصوبه شورای‌عالی معماری شهرسازی و طرح‌های تفصیلی و جامع شهری است. طبیعتا این الگوها می‌گوید جمعیت‌پذیری هر منطقه شهری، ارتفاع ساختمان‌ها، سطح اشغال زمین و ... چقدر باید باشد و همه اینها تابع مقررات است. همین الان می‌توانم از این پنجره ساختمان‌هایی با بیش از ٢٠ طبقه را ببینم. باید ضوابط و مقرراتی برای ساخت این برج‌ها داشته باشیم. مساحت زمین، کوچه و خیابانی که برج‌ها در آن ساخته می‌شود، چه معبری دارد و آیا ظرفیت لازم را دارد یا نه و در مکانی واقع شده که قوانین و مقررات به ما اجازه‌‌اش را بدهد یا نه. روشن است که فراتر از این اتفاق رخ داده است. به خیلی از مناطق نباید اجازه ارتفاع می‌دادیم که داده شده است؛ به عنوان مثال اجازه داده شده از 5 تا ٢٠ طبقه ساخته شود که تعادل شهری را به هم زده و سکونت و رفت‌و‌آمد و ترافیک را با مشکل مواجه کرده است. مسایلی که برای شهروندان ایجاد شده بسیار پیچیده و زیاد است. شاید شهرداری بخشی از منابع درآمدی‌‌اش را از فروش تراکم به دست آورده، اما راه درست را باید از مسیر دیگری رفت و با همراهی دولت درآمدهای پایدار را ایجاد می‌کرد که به توسعه پایدار کمک کند، در غیر این‌ صورت تعادل شهرها به هم می‌خورد و سکونت و رفت‌و‌آمد و تمام سرانه شهری به هم می‌خورد. در منطقه‌ای که تراکم مازاد داریم و ساختمان‌های مسکونی زیادی ساخته می‌شوند، در خیلی از کوچه‌ها دوبله پارک می‌کنند؛ به عنوان مثال در کوچه‌‌ای مدرسه ساخته شده که آن ساختمان به درد مدرسه نمی‌‌خورد، اما به دلیل کمبود فضای آموزشی این اتفاق افتاده است و دلیلش همین تمرکز ساختمان‌سازی است.
 
‌برج‌های خالی زیادی در منطقه ٢٢ هستند. آیا نهادها و ارگان‌ها در ساخت این برج‌ها هم وارد شده‌اند؟
در منطقه ٢٢ نهادهای نظامی و انتظامی حضور دارند و بقیه دستگاه‌ها و میزان حضور بخش خصوصی اندک است. در این منطقه حجم زیادی از برج‌ها فراتر از ظرفیت منطقه ساخته شده و تعادل و تراکم آن منطقه را به هم زده است که باید مدت زیادی بگذرد تا این تعادل ایجاد شود. جمعیت‌پذیری در این برج‌ها مشکلات ترافیکی را افزایش خواهد داد. در آینده رفت‌وآمد از انتهای منطقه ٢٢ تا مرکز شهر مشکل خواهد بود، مگر این‌که حمل‌ونقل عمومی گسترده و مترو ایجاد کنند. بخشی از این برج‌ها نیمه‌کاره و خالی هستند و تا یکی، دو سال آینده همه تمام شده و برای سکونت استفاده خواهند شد و مشکلاتی در پیش داریم.
برج‌سازی در این شکل و قالب در منطقه دیگری از تهران هم مشکل ایجاد کرده است؟
به این شکل متمرکز خیر. بقیه پراکنده هستند.
 
‌در مشهد اطلس‌مال و 2مال بزرگ دیگر ساخته شده است. افرادی که در حوالی این مناطق زندگی می‌کنند، می‌گویند در پی مال‌سازی و برج‌سازی‌های آن منطقه، حاشیه‌نشینی بسیار گسترده‌ای رخ داده است، از جمله زمین‌هایی که با زور یا ترفند گرفته شده‌اند. آیا بین گسترش مال‌ها و برج‌ها با حاشیه‌نشینی رابطه‌ای است؟ 
درباره گسترش حاشیه‌نشینی به این شکل مشخص کار نشده است، اما به هر حال اثر قیمتی زیادی ممکن است بگذارد. به عنوان مثال در جایی‌ که مجتمع بزرگی ایجاد می‌کنید، اول باید زمین خریداری و تملک کنید که همین امر منجر به افزایش قیمت خواهد شد و باعث می‌شود گروه‌های متوسط و پایین از آن مکان جابه‌جا شوند. همچنین ممکن است بعضی از افرادی که در آن مکان، اجاره‌نشین بودند مجبور شوند منطقه را ترک کنند. در واقع آثار قیمتی این اتفاق می‌تواند اثرات جانبی مخربی داشته باشد.
 
مطالعه دقیقی در این زمینه صورت نگرفته است؟
به صورت تئوری مشخص است. اگر یک منطقه از شهر را به لحاظ اقتصادی فعال کنید در قیمت زمین و مستغلات اثرگذار خواهد بود و باعث می‌شود خیلی از افراد مستاجر آن منطقه مجبور به جابه‌جایی شوند، زیرا تناسب افزایش، نرمال نیست.
 
‌با توجه به این‌که در زمینه مال مازاد داریم، اکنون که همسویی بین دولت و شورای شهر وجود دارد، برای حل این مسئله یا جلوگیری از صدور مجوزهای جدید در این زمینه صحبتی شده است؟
همیشه تاکید دولت بر این است که قانون اجرا شود. هر گروهی که می‌خواهد سر کار بیاید مهم نیست. ممکن است گروهی از لحاظ تفکر در یک راستا باشند، اما اگر این‌ طور هم نباشد، مهم اجرای قانون است. ما تصمیم به آبادانی و اجرای درست کارها در کشورمان را داریم،
‌اما اگر این نگاه حاکم نباشد و شهرداری باز هم دنبال درآمدزایی باشد،
همه قانون و متعاقب آن مصوبات شورای‌ عالی معماری و شهرسازی و طرح‌های جامع و تفصیلی را قبول داریم. قانون می‌گوید در این منطقه نباید بیش از 5 طبقه ساخته شود و زمانی که این کار را انجام دهیم باز همین مشکلات را شاهد خواهیم بود، در صورتی که اگر کارهایمان در چارچوب مقررات باشد چنین اتفاقاتی را شاهد نخواهیم بود. طبیعتا شهرداری مشکلات زیادی دارد که باید بتواند آنها را حل‌وفصل کند. شهرداری باید برنامه‌های مدونی داشته باشد که بتواند شیوه‌های تامین مالی دیگری را برای خودش در نظر بگیرد و کم‌کم از مسئله فروش تراکم عبور کند.
(1) مطلب روزنامه دنیای اقتصاد با عنوان "نقشه نجات نسل سوم مال‌ها" در صفحات‌...... تا‌..... چاپ شده است

 
ارسال نظر
نظرات تایید شده: 0 نظرات تایید نشده: 0
* نام شما:

ایمیل شما: (محرمانه)

تلفن شما: (محرمانه)

* پیام شما:
رتبه: بد            خوب

کد نمایش داده شده را تایپ نمایید:

تازه سازی