تاثیر وجود عامل چهارم و دانش کارفرمایان در بهبود ساخت پروژه‌های تجاری
تاریخ خبر : ۱۳۹۵/۰۸/۱۵ --- کد خبر ۷۸۷

تاثیر وجود عامل چهارم و دانش کارفرمایان در بهبود ساخت پروژه‌های تجاری

در کشور ما اکثر پروژه‌ها بخصوص پروژه‌های تجاری  با نظام 3 عاملی (کارفرما، مشاور و پیمانکار) اجرا می‌شوند. در این نظام، وظیفه هماهنگی و مدیریت امور با کارفرما است و این وظیفه با توجه به گستردگی فعالیت‌ها و وظایف کارفرما به خوبی صورت نمی‌گیرد، به همین دلیل بیشتر پروژه‌ها با تاخیر در زمان و افزایش هزینه‌ها مواجه هستند. جهت تعدیل این مشکل در سال 1378از سوی سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی  نظام 4عاملی که در آن مدیریت پروژه به عنوان عامل چهارم به 3 عامل دیگر افزوده شده، پیشنهاد شد. در این نظام وظایف کارفرما در قالب قراردادی به یک شرکت تخصصی مدیریتی محول می‌شود. عامل چهارم، عاملی «‌سازمان‌افزار» است که 3 عامل دیگر را با هم هماهنگ می‌کند.

شرکت مهندسین مشاور "مان‌زیست مهراز" را به نوعی می‌توان اولین شرکتی نامید که عامل چهارم را به پروژه‌های تجاری وارد کرده است. در همین زمینه با مهندس فرهاد خالدیان، رییس هیات‌مدیره این شرکت به گفت‌وگو نشستیم که مشروح آن را در نوشتار زیر می‌خوانید.

 

لطفا ضمن ارایه بیوگرافی مختصری از خودتان در خصوص فعالیت‌های شرکت مهندسین مشاور مان‌زیست مهراز نیز توضیحاتی ارایه نمایید.

متولد سال 1355 هستم و مدرک کارشناسی ارشد سازه را در سال 1381 از دانشگاه مازندران اخذ کردم. پس از فارغ‌التحصیلی به مدت 4 سال در مهندسین مشاور سازه در حوزه صنعت نفت‌وگاز فعالیت کردم و پس از آن به دلیل علاقه وافری که به کارآفرینی داشتم با چند تن از افراد متخصص و نخبه مجموعه‌ای از مهندسین مشاور در حوزه‌های مختلف را تاسیس کردیم. یکی از این شرکت‌ها، مهندسین مشاور مان‌زیست مهراز است که در سال 1385 به منظور ارایه خدمات در زمینه معماری و شهرسازی در گستره‌ای از عملکردها از قبیل ساختمان‌های مسکونی، اداری، تجاری، نظامی، ورزشی، بهداشتی و خدماتی در شهر تهران تاسیس شد.

این شرکت تاکنون طراحی پروژه‌های متنوعی را در زمینه مسکونی بلندمرتبه، مراکزتجاری، ورزشی و هتل‌های متعدد به پایان رسانده است. ابعاد پروژه‌ها محدوده‌ای از طراحی داخلی ساختمان‌ها بر پایه اهمیت به جزییات تا برج‌هایی با سازه پیچیده را در بر می‌گیرد.

 

مهم‌ترین پروژه‌هایی که تاکنون در آنها حضور داشته‌اید، کدامند؟

این مجموعه در حوزه مهندسین مشاور در چند سر فصل مختلف فعالیت دارد؛ طراحی، نظارت بر اجرا و PMC (‌یا مدیر طرح‌) که به نام عامل چهارم یا نماینده کارفرما نیز شناخته می‌شود.

ما در پروژه‌های گوناگون در حوزه‌های مختلفی با شرکت‌های متفاوتمان فعالیت داشته‌ایم. در برخی پروژه‌ها فقط طراح بودیم، در برخی ناظر یا حتی عامل چهارم و در برخی پروژه‌ها در همه سرفصل‌های گفته شده حضور داشتیم.

در تبریز در پروژه‌هایی چون مجموعه چند‌عملکردی الدوز، هتل کسری و هتل شهریار، در رشت در مجموعه ایران پوپلین، در تهران در مجموعه چند‌عملکردی ملاصدرا‌، آپارتمان مسکونی نیاوران، مجتمع ایستگاهی مترو شوش و در شیراز، البرز، همدان و کرمان نیز در پروژه‌های مختلف مسکونی، تجاری و شهری حضور داشته‌ایم.

 

بفرمایید منظور از عامل چهارم در پروژه‌ها چیست؟

در یک پروژه، مشاور نقشه‌های اولیه و اجرایی را تولید می‌کند، پیمانکاری آن را اجرا می‌کند و ناظر پروژه بر صحت اجرا نظارت دارد، در اینجا لازم است کارفرما روابط بین این ارکان را مدیریت کند. حال اگر کارفرمایی دانش این کار را نداشته باشد تکلیف چیست؟ در بسیاری از کشورها در حوزه مسایل ساخت‌و‌ساز و صنعت  و در ایران منحصرا در حوزه نفت و گاز عامل چهارمی تعریف شده که به نیابت از کارفرما هماهنگی ارکان پروژه را بر عهده دارد.

در مجموعه‌‎‌های چندمنظوره تجاری با تعدادی از پیمانکاران و دستگاه‌های نظارت و مشاوران در امور مختلف سروکار داریم که هماهنگی و کنترل زمان‌بندی این بخش‌ها سازوکار خاص خود را می‌طلبد و جزو شرح خدمات عامل چهارم تعریف شده است.

 

مهم‌ترین ضعف پروژه‌های تجاری در کشور چیست؟

صنعت مراکزخرید در ایران صنعتی نوپا و وارداتی است و طبیعی است که دانش آن نیز تازه به کشور آمده باشد. مهم‌ترین ضعف پروژه‌های تجاری کشور، ضعف دانش تجاری‌سازی کارفرمایان است.

تا چند سال پیش شرایط در کشور به‌گونه‌ای بود که هر ساخت‌وسازی با سود کلان همراه بود و در واقع هر چه ساخته می‌شد فروخته می‌شد، بنابراین نیازی نبود کارفرما بخصوص در پروژه‌های تجاری دانش خاصی داشته باشد و صرفا داشتن سرمایه کافی، متضمن موفقیت پروژه بود، بنابراین ما پزشکان، بازاریان و مهندسان غیرمرتبط نیز داشتیم که توانسته بودند با داشتن سرمایه وارد این بازار شوند و اتفاقا موفقیت‌های کلانی نیز به دست آورند. اما در واقع امروز دیگر چنین نیست که هر چه ساخته شود به فروش برسد یا کارفرمایان با داشتن سرمایه‌های کلان موفقیت یک پروژه تجاری را تضمین کنند؛ امروز در حوزه تجاری‌سازی به شدت به کارفرمایانی با دانش به‌روز تجاری‌سازی نیاز داریم و اگر کارفرمایی این دانش را نداشت بهتر است از عامل چهارم در پروژه‌ها کمک بگیرد.

علاوه بر این در حوزه تجاری‌سازی ضعف‌های ساختاری نیز داریم‌، زیرا این صنعت نوپا است، بنابراین بسیاری از مواردی که مختص بناهای تجاری است در شهرداری‌ها یا سازمان نظام مهندسی و ... برای مجتمع‌های این‌چنینی تعریف نشده است.

کارفرمایان عزیز بدانند که امروز دیگر هر ساخت‌وسازی سودده نیست و بهتر است پیش از شروع فعالیت، یک بیزینس‌پلان تعریف کنند و از همان فاز صفر یا مطالعات اولیه مشاور را در کنار خود داشته باشند.

مهم‌ترین دغدغه شما در پروژه‌هایی که حضور در آنها را قبول می‌کنید، چیست؟

اولین دغدغه من دانش کارفرمای آن پروژه است. در همه مراحل ساخت‌وساز مشاوره، پیمانکاری و نظارت شرکت‌ها مورد ارزیابی سازمان‌ها و نهادهای مختلف قرار می‌گیرند و گرید (رتبه) خاصی به آنها اعطا می‌شود. ای کاش در خصوص کارفرمایان نیز این تعیین صلاحیت انجام می‌گرفت، زیرا صرف داشتن زمین یا سرمایه برای آغاز یک پروژه کافی نیست.

در برخی پروژه‌ها در ابتدا ما هر چه به کارفرما می‌گوییم قبول می‌کند، اما به علت دانش کم در این حوزه، زمانی که پروژه وارد فاز اجرا می‌شود می‌خواهد همه چیز را تغییر دهد و این هزینه هنگفتی را به هدر می‌دهد، یا این‌که کارفرمایان انتظار دارند زمانی که مشاوری را در کنار خود قرار می‌دهند همه موارد را پیش‌بینی کند، این انتظار درست است به شرطی که مشاور در همان فاز صفر یا مطالعات اولیه در کنار کارفرما باشد نه پس از این‌که زمین خریداری شده و همه مجوزهای ساخت‌و‌ساز گرفته شده و مشاور فقط باید طراحی پروژه با تعداد واحدهای تجاری و اداری که مدنظر کارفرماست را بر عهده بگیرد.

دغدغه دیگر من تضاد منافع شرکای یک پروژه است؛ تضاد منافع بسیار به پروژه‌ها لطمه می‌زند، زیرا از اتاق کارفرمایی به جای یک صدای واحد چندین صدا شنیده می‌شود.

پاسخگو نبودن ارگان‌هایی که مرتبط با صنعت ساخت‌و‌ساز هستند نیز از دغدغه‌های ما است، زیرا اگر به مواردی مانند انشعابات آب، برق، فاضلاب، تلفن و گاز اهمیت ندهیم پروژه‌ها سال‌ها درگیر این موارد خواهند بود و اگر به دنبال بوروکراسی اداری برای این موارد باشیم پروژه‌ها یک یا دو سال از زمان‌بندی عقب می‌افتند.

 

آیا این نکته برایتان حایزاهمیت است که پروژه‌هایی که طراحی می‌کنید به نماد شهری بدل شوند و آیا از المان‌های معماری ایرانی در طراحی پروژه‌هایتان استفاده می‌کنید؟

قطعا هر مهندس مشاوری تمایل دارد پروژه‌ای را طراحی کند که به نوعی تابلوی تبلیغات شرکت متبوعش باشد و ما نیز سعی می‌کنیم این نکته را در پروژه‌هایمان اعمال کنیم، اما در خصوص استفاده از المان‌های معماری ایرانی در پروژه‌ها، خیلی مصر نیستم.

ببینید در بحث پروژه‌های تجاری آنچه مهم است رونق و عملکرد صحیح مرکزخرید و رضایت مردم از خرید و حضور در مجموعه است. مراکزخرید یا shopping mall‌ها پروژه‌هایی ایرانی نیستند که المان‌های ایرانی به ‌زور در آنها گنجانده شود، اما اگر پروژه‌ای حساب شده و بر اساس اصول و قواعد بدون ضربه زدن به اصل مواردی که ذکر شد بخواهد از المان معماری ایرانی یا بازار سنتی ایرانی استفاده کند از آن استقبال می‌کنم.

 

بفرمایید چه عواملی در برندسازی مراکزخرید دخالت دارد؟

 یکی از موارد مطالعات اولیه است. مطالعات اولیه یک مبنای فکری ایجاد می‌کند که با تغییراتی پروژه را به سرمنزل مقصود می‌رساند. وقتی مطالعات اولیه انجام شده باشد طراح بر اساس آن مطالعات به طراحی پروژه می‌پردازد و اقدامات لازم برای سکیوریتی بخش‌های مختلف مانند بخش طلا و جواهرات و نوع تهویه هوا برای قسمتی که به عنوان مثال برای ‌هایپر در نظر گرفته شده و ... در همان ابتدا انجام می‌شود. علاوه بر این موارد، اهداف سازمان فروش باید با اهداف برندینگ مجموعه انطباق داشته باشد و جانمایی صنوف نیز موضوع مهمی است که باید رعایت شود. جانمایی صنوف بسیار به سازمان فروش هر مجموعه مرتبط است و سازمان فروش باید طوری صنوف را در کنار هم بچیند که مشتریان دچار سردرگمی نشوند و تمهیداتی بیندیشد که حتی اگر فروشگاهی برای ایجاد ارزش‌افزوده برای مالکش خریداری شده حتما فعالیت کند و خالی نباشد.

حتی در قراردادهای فروش یا اجاره در خصوص دکوراسیون داخلی و تابلوهای بیرونی نیز باید مقرراتی اعمال شود و همه ملزم به رعایت آن باشند. اگر همه موارد گفته شده صحیح و بجا انجام شود آن مجموعه به یک برند تبدیل خواهد شد.

در هر صورت در مطالعات ابتدایی، همه مسایل طراحی‌، اجرا‌، فروش‌، برندینگ‌، انشعابات و تامین مالی پروژه باید مورد مطالعه قرار بگیرد.

 

سخن پایانی

طبیعی است که افراد برای رسیدن به نتیجه مطلوب لازم است دانش خود را افزایش دهند، بخشی از این دانش از طریق کسب تجربه حاصل می‌شود و بخشی دیگر سواد علمی آن کار است.

وقتی کارفرمایی دانش ساخت‌وساز تجاری یا اساسا هر نوع ساخت‌وسازی را ندارد می‌تواند عامل چهارم را به کمک بگیرد؛ نامش عامل چهارم است، زیرا بعد از پیمانکار، مشاور و ناظر، چهارمین عاملی است که کارفرما آن را به کار می‌گیرد. عامل چهارم بازوی فنی کارفرماست و وظیفه‌اش ایجاد هماهنگی بین تمام ارکان پروژه است‌. بررسی صورت وضعیت‌ها، چک کردن نقشه‌ها، برگزاری مناقصات در قسمت‌های مختلف پروژه و ... همه و همه از وظایف عامل چهارم است که کارفرما نمی‌تواند به تنهایی در همه این موارد موفق باشد و بهترین زمان برای بکارگیری عامل چهارم در همان فاز صفر پروژه است و برای این‌که تضاد منافع در ارکان پروژه پیش نیاید بهتر است عامل چهارم و مشاور متفاوت باشند.

 
ارسال نظر
نظرات تایید شده: 0 نظرات تایید نشده: 0
* نام شما:

ایمیل شما: (محرمانه)

تلفن شما: (محرمانه)

* پیام شما:
رتبه: بد            خوب

کد نمایش داده شده را تایپ نمایید:

تازه سازی