نشست حقوقی پیرامون مسائل حقوقی مراکز خرید برگزار شد
تاریخ خبر : ۱۳۹۵/۰۹/۱۵ --- کد خبر ۸۲۰

مراکزخرید و مجتمع‌های تجاری نیازمند تصویب قانون یا اساسنامه مشترک هستند

 

در سالیان اخیر ساخت و بهره‌برداری از مراکزخرید و مجتمع‌های تجاری رشد بسیار زیادی داشته و برخی مالکان و سازندگان این مراکز که ساختن اولین پروژه تجاری خود را تجربه می‌کردند به دلیل عدم آگاهی با چالش‌های بسیاری بخصوص در حوزه حقوقی و موضوعات مرتبط با واگذاری و راه‌اندازی واحدهای تجاری مواجه بودند. به همین بهانه روز سه‌شنبه، 18 آبان نشستی حقوقی پیرامون مسایل حقوقی و مدیریتی مراکزتجاری توسط ماهنامه تجارت‌طلایی و با همکاری موسسه حقوقی دادمهر در سالن کنفرانس مجتمع چندمنظوره مگا‌پارس برگزار شد.

در این نشست حقوقی که با حضور تعدادی از مدیران و کارفرمایان مراکز‌تجاری کشور برگزار شد به بررسی مشکلات، معضلات و چالش‌هایی که کارفرمایان یک مجتمع ‌تجاری از زمان خاکبرداری تا زمان بهره‌برداری و بعد ازآن با آن روبه‌رو هستند، پرداخته شد و مدیران با مطرح کردن سوالات خود از حقوقدانان برای رفع این مشکلات چاره‌اندیشی کرده و به دنبال راهکاری برای رفع معضلات و کاستی‌های موجود بودند.

مشروح این میزگرد را در ادامه می‌خوانیم.

در ابتدای این نشست مهندس شاهرخ کشاورز، صاحب امتیاز و سردبیر ماهنامه تجارت‌طلایی ضمن خیرمقدم به میهمانان به دلایل برگزاری این نشست حقوقی و معرفی فعالیت‌ها و اعضای موسسه حقوقی دادمهر پرداخت.

وی اظهار داشت‌: حدود یک دهه ‌است که تب تجاری‌سازی کشور را فرا گرفته و تعداد افرادی که هر روزه به این بازار اضافه می‌شوند بسیار است، اما این افراد بعضا دانش لازم و آگاهی در زمینه برخی موضوعات حقوقی در این حوزه را ندارند.

مهندس کشاورز افزود: آگاهی نسبت به مسایل حقوقی مجتمع‌تجاری در بخش‌های مختلف از جمله نوع واگذاری‌ها، مشاعات، پرداخت ‌شارژ و حوادث غیرقابل پیش‌بینی به مدیران و کارفرمایان کمک می‌کند در لحظه برخورد با این مشکلات تصمیم مناسب و اصولی بگیرند.

وی ادامه داد: با شکل‌گیری این‌چنین نشست‌هایی امید است تا دانش حقوقی در این بخش را افزایش دهیم و انتظارمان این است که مطرح کردن این مسایل راهگشای دیگر کارفرمایان در این عرصه باشد.

تفاوت چالش‌های حقوقی بازارهای سنتی و مراکزخرید مدرن

رامین خانی، مدیر مرکزخرید پارلین سوال خود را این‌گونه مطرح کرد: بحث اصلی ما در مرکزخرید پارلین آگاه‌سازی کارفرمایان نسبت به تفاوت مسایل حقوقی بازار سنتی و پاساژ با یک مرکزخرید بود و بعد از گذشت مدتی توانستیم این مشکل را برطرف کنیم، پرسشی که دارم این است که چگونه می‌توانیم برخی کارفرمایان را نسبت به این موضوع آگاه کنیم، زیرا معتقدم عدم آشنایی با این موضوع بعدها گریبانگیر کارفرمایان خواهد شد.

بابک زحمتکش، وکیل و حقوقدان موسسه دادمهر در پاسخ به سوال خانی گفت: دیدگاه ما به یک مجتمع‌تجاری با یک دیدگاه سنتی متفاوت است و تا به امروز قانونی نسبت به این موضوعات تصویب نشده است و به همین دلیل بررسی تخصصی این موضوع به دست برخی حقوقدانان افتاده است.

از ابتدای گودبرداری یک پروژه تیم حقوقی باید در کنار آن  قرار داشته باشد و آگاه کردن کارفرمایان سنتی با این موضوع امری زمان‌بر است. بحث راه‌اندازی مراکزتجاری موضوعی بسیار تخصصی است و نیاز به دانش آکادمیک دارد.

تهاتر در مراکزخرید

مهندس شاهرخ کشاورز نیز در ادامه به این موضوع اشاره کرد که در حال حاضر تهاتر جزو جدایی‌ناپذیر مراکزخرید است و تقریبا اکثر مراکزخرید به نوعی این کار را انجام می‌دهند، بنابراین زمان آن رسیده است که این مسئله را بررسی کنیم که اگر قرار بر تهاتر کردن است، چه بند الزام‌آوری را می‌توان پیش‌بینی کرد که کارفرمایان هنگام واگذاری دچار مشکلات حقوقی نشوند؟

بابک زحمتکش در پاسخ به سوال ایشان اذعان داشت‌: در بحث تهاتر یکی از بزرگ‌ترین شرکای سرمایه‌گذاران در صنعت ساخت‌و‌ساز پروژه‌های تجاری، شهرداری‌ها هستند که صرفا هدفشان سرمایه‌گذاری است و این موضوع باعث می‌شود در زمان بهره‌برداری بعضا کارفرمایان در راه‌اندازی واحدهای تجاری متعلق به شهرداری دچار مشکل شوند و به طور ناخواسته با ظرفیت‌های کمتری آغاز به کار کنند. در این زمان حقوقدانان با تنظیم آیین‌نامه‌های مناسب تلاش می‌کنند الزاماتی را ایجاد کنند تا مشارکت‌کننده موظف شود در زمان مناسب ملک خود را بازگشایی کند.

منصوره مرادی، دیگر وکیل و حقوقدان موسسه دادمهر در همین مورد اظهار داشت‌: بزرگ‌ترین مشکل برخی مراکزخرید تهاتر کردن است. در ابتدا یک حقوقدان باید استراتژی و سیاست ‌کاری سرمایه‌گذار را بداند که آیا سازنده در مجموعه باقی خواهد ماند یا از آنجا جدا می‌شود؟ اگر بنا به ماندن باشد برای مدتی باید مرکز‌خرید را از طریق مشارکت مدیریت کند تا مجموعه به یک مدیریت یکپارچه دست ‌یابد که این زمان حداقل 2 تا 5 سال است.

وی ادامه داد‌: با توجه به رشد مراکزتجاری در کشور باید خلاء قانونی این حوزه برطرف شود تا مشکلات حقوقی که میان مالکان و مشارکت‌کنندگان ایجاد می‌شود از بین برود.

چگونگی مدیریت روابط مالک و مستاجر

مهندس مهدی حمزه‌ئی‌نژاد، مدیرعامل شرکت پدیدآوران اطلس نیز سوال خود را این‌گونه مطرح کرد که زمانی که در خصوص عدم رونق مراکزخرید عارضه‌یابی می‌کنیم متوجه این موضوع می‌شویم که عده‌ای صرفا برای گذراندن وقت، واحد صنفی راه‌اندازی کرده‌اند و در چارچوب و آیین‌نامه مجتمع عمل نمی‌کنند. نسبت به این نوع کسبه چه واکنشی باید نشان داد؟ آیا می‌توان بندی را در قرار‌داد پیش‌بینی کرد تا واحدهای صنفی که کم‌کاری می‌کنند از مجموعه خارج شوند؟

منصوره مرادی در پاسخ به حمزه‌ئی‌نژاد گفت: زمانی‌که رابطه مالک و مستاجر برقرار است نمی‌توان هیچ اقدامی‌کرد. تنها چیزی‌که می‌توان به مستاجران الزام‌ کرد رعایت‌کردن آیین‌نامه مجموعه است، بهترین راه برای جلوگیری از این نوع اتفاقات مشارکت ‌کردن است؛ در این حالت مشارکت‌کننده به نوعی کارمند محسوب می‌شود و در این نوع تنظیم قرارداد، منفعت کارفرما دیده می‌شود.

در ادامه این میزگرد چالش‌های حقوقی در خصوص انواع بیمه در مراکزخرید مطرح شد و در این خصوص چگینی، مدیر بازار بزرگ فردوسی نیز اظهار داشت: باید قبل از واگذاری، تعداد واحدها، طبقات و میزان واگذاری کاملا مشخص شود تا مالکان در زمان تحویل با مشکل رو‌به‌رو نشوند، در قرار داد اولیه باید این تمهیدات را دید. ساختمان‌ها نیاز به بیمه دارند و باید بیمه‌ها قید شود که پرداخت آن با چه شخصی است‌؟

شرایط برندها برای حضور در مراکزخرید

در ادامه مهندس شاهرخ کشاورز موضوع دیگری را نیز مطرح کرد که به شرایط حضور برندها در مراکزخرید اشاره داشت. وی گفت: حضور برخی برندها در مراکزتجاری مستلزم ارایه شرایطی به آنها است و این امکان را به آنها می‌دهد تا بعضا پا را از چارچوب قانونی مجتمع‌تجاری فراتر بگذارند. آیا پیش‌بینی برای جلوگیری از این اتفاق شده است؟

زحمتکش در پاسخ به وی، تصریح کرد: برند یعنی سرمایه‌گذاری وسیع نه سرمایه‌گذاری کوچک. زمانی که ما در مورد سرمایه‌گذاری وسیع صحبت می‌کنیم، یعنی سرمایه‌گذار می‌خواهد از طریق بازوهای اجرایی خودش که فروشندگان، مدیران فروش و مدیران مراکز‌تجاری را شامل می‌شود کسب منفعت کند، بنایراین مدیران مراکزتجاری از طریق نظام‌نامه می‌توانند نظم را در مرکزتجاری حاکم کنند. تا زمانی که نظم در مجموعه حاکم نیست، برند هم نمی‌تواند درآمدزایی کند، بنابراین برندها هیچ‌گاه به ساختار نظام‌نامه اعتراض نمی‌کنند.

پس از پرسش و پاسخ‌های حقوقی، برخی کارفرمایان و مدیران مراکزخرید دیدگاه‌ها و تجربیات خود را در خصوص ساخت، بهره‌برداری و مدیریت مراکزخرید در این جلسه مطرح کردند.

حمیدرضا مقدم، مدیرعامل مرکزخرید آیریک سنتر:

غالب مجتمع‌های تجاری که از گذشته با آنها سر‌وکار داشته‌ایم توسط افسران بازنشسته نیروهای مسلح که تخصصی در زمینه مدیریت مراکز‌تجاری نداشتند، اداره می‌شدند، اما به دلیل روابط کاری که داشتند می‌توانستند شرایط مناسبی را برای مجموعه فراهم کنند. این نوع مدیران نیاز به آموزش و دانش‌افزایی در این حوزه دارند تا بتوانند در پیشبرد وضعیت موجود مرکزتجاری خود موثر عمل کنند. مراکزتجاری نیازمند  تصویب قانون یا اساسنامه مشترک هستند تا بتوانند به آن استناد کنند و وحدت رویه میان مراکزتجاری ایجاد شود.

مهندس سعید شیخ

حضور تیم حقوقی از ابتدای پروژه از ملزومات یک مجتمع‌تجاری است، بنابراین بهتر است با کارفرمایان جلساتی گذاشته شود و کارفرمایان را مجاب کنیم از نیروهای متخصص در این حوزه استفاده کنند. نیروهای متخصص حتی در متراژ واحدها اظهارنظر می‌کنند و این موضوع به کارفرمایان کمک شایانی می‌کند، اگر این‌چنین تمهیداتی اندیشیده شود مشکلات به پایین دستی‌ها انتقال نمی‌یابد.

مهندس شاهرخ کشاورز نیز با بیان این نکته که انگیزه ورود به مراکزتجاری یکسان نیست و هرکسی با هدف خاصی وارد مجموعه می‌شود، اظهار داشت: این تفاوت نگرش‌ها، تفاوت درسیاست‌گذاری‌ها را ایجاد می‌کند و به همین دلیل است که برای شکل‌گیری یک تشکل فراگیر و تصویب قوانین و آیین‌نامه‌های یکسان دچار مشکل هستیم.

حمیدرضا خاکباز، مدیرعامل مرکزخرید پارسیان:

فکر می‌کنم مشکلاتی‌ که در این صنعت وجود دارد در بخش مدیریت است، نه در بخش فروش و بهره‌برداری. از نظر بنده بازار بزرگ نوعی دانشگاه است، افرادی که مدیریت مراکز‌تجاری یا مرکزخرید را بر عهده دارند باید دارای تجربه کسب‌و‌کار باشند. مدیرانی که تجربه کافی ندارند به مجموعه آسیب می‌رسانند، مدیران باید گزینش شوند و شایسته‌سالاری در انتخاب مدیران باید سرلوحه کار قرار گیرد. کارفرمایان نباید به دلیل کاهش در هزینه‌ها از مدیران ناکارآمد استفاده کنند. اگر مالکان بتوانند تفاوت مدیریت و مالکیت را درک کنند و به اهمیت نقش مدیران توانمند و آموزش‌دیده در مراکزخرید پی ببرند، آنگاه در حوزه منابع مدیریتی و نیروی کار و منابع انسانی مراکزخرید دچار تحول خواهیم شد و اوضاع مراکزخرید بهتر خواهد شد. باید بپذیریم که برخی افراد از جمله مدیران توانمند می‌توانند به مکان ارزش دهند.

امیرهوشنگ احمدی، مدیر فروش پروژه رضوان:

اگر به گونه‌ای دیگر به موضوع تهاتر نگاه کنیم در می‌یابیم تهاتر مانند سمی برای یک مجموعه است و بزرگ‌ترین ضعف یک سازنده، تهاتر است. علت تهاتر به دلیل ضعف در تامین سرمایه است. شخصی که  خدمات یا مصالح را با کارفرما تهاتر می‌کند قطعا تلاش می‌کند واحد تجاری مورد توافق را در اولین فرصت ممکن و به هر قیمتی به فروش برساند که متاسفانه این موضوع به ملک ضربه وارد می‌کند.

مهندس سعید شیخ در پاسخ مدیر پروژه رضوان گفت: نمی‌توان تهاتر را حذف کرد، همه‌ کارفرمایان به تهاتر علاقه دارند، بنابراین تنها کاری که می‌توان انجام داد تغییر دادن شاخص‌های واگذاری و آیین‌نامه‌های قانونی است. موضوع تهاتر سوار بر موج اقتصادی صنعت ساخت‌وساز کشور است و به نظر من اصل تهاتر می‌تواند مثبت و راهگشا باشد.

ماهنامه تجارت‌طلایی در ادامه روند برگزاری میزگردهای کاربردی در حوزه مراکزخرید و در نشست‌های بعدی به موضوعات و چالش‌های برندینگ، مدیریت، ساخت و جانمایی، تبلیغات، مشتری‌مداری و بهره‌برداری مراکزخرید خواهد پرداخت.

 
ارسال نظر
نظرات تایید شده: 0 نظرات تایید نشده: 0
* نام شما:

ایمیل شما: (محرمانه)

تلفن شما: (محرمانه)

* پیام شما:
رتبه: بد            خوب

کد نمایش داده شده را تایپ نمایید:

تازه سازی