آیا می‌توان هر مرکزخریدی را مال نامید؟
تاریخ خبر : ۱۳۹۵/۱۱/۱۴ --- کد خبر ۸۹۱

 آیا می‌توان هر مرکزخریدی را مال نامید؟

مهندس مرسل، مشاور بهره‌برداری پروژه‌های تجاری، تفریحی و گردشگری

مقدمه‌:

چند سالی است که توسعه مراکزخرید جدید به عنوان یکی از مظاهر چشم‌نواز شهری بسیار رایج شده و اغلب شهروندان جسته و گریخته، بخشی از اوقات خود را در آنها صرف می‌کنند. استقبال عمومی از این‌گونه اماکن شهری به‌ویژه در بین نوجوانان و جوانان به حدی بوده که عاقبت‌اندیشی در روند رو به رشد آن را برای متولیان امور شهری الزامی کرده است. این‌گونه اماکن شهری به مدد پتانسیل معماری و زیرساخت‌ها و امکانات رفاهی خود به مأمنی برای خرید مایحتاج و تامین نیازهای معمول اجتماعی و حتی تفریحی شهروندان تبدیل شده‌اند. علی‌رغم تعدد این مراکز نمی‌توان همه آنها را مشابه یکدیگر به حساب آورده و تفاوت‌های آنها را نادیده گرفت. حداقل تفاوتی که در این میان بسیار مشهود است، آن است که برخی از آنها تنها به یک یا دو قلم کالا اختصاص داشته و تمام همت خود را صرف عرضه همان کالاها می‌کنند، اما بقیه مراکز، صرف نظر از تفاوت در عملکرد و هویتشان گستره وسیعی از کالاها و خدمات را برای عرضه برگزیده‌اند. پاره‌ای از این مراکز از وسعت بیشتری نسبت به دیگر مراکز نظیر برخوردار بوده و به تبع این عظمت، از نیروی جاذبه بیشتری نیز بهره برده‌اند. اگر کمی به تفاوت‌های موجود بین گونه‌های مختلف مراکزخرید دقت کنیم بی‌تردید تفاوت‌های ذاتی و ظاهری بیشتری در بین آنها مشاهده می‌شود که به دلیل همان تفاوت‌ها نمی‌توان تمامی آنها را در یک گروه قرار داده و کارکردی مشابه از تمامی آنها انتظار داشت. به دلیل محدودیت ادبیات خرده‌فروشی هر یک از شهروندان با توجه به وسعت فرهنگ لغت خود از این مراکزخرید با عنوانی یاد می‌کنند؛ بسیاری آنها را پاساژهای جدید، برخی آنها را شاپینگ و عده‌ای نیز بازارچه محلی و مال می‌خوانند. حال آن‌که هر یک از گونه‌های مختلف این مراکز با توجه به هویت واقعی‌شان کارکرد خاصی داشته و نمی‌توان از تمامی آنها انتظار مشابه‌ای داشت. درک این مهم بیشتر از مخاطبان و مشتریان برای کارفرمایان و مدیران بهره‌برداری این مراکز لازم و ضروری است.  

بیان مساله‌:

مکرر شنیده می‌شود شتاب غیر قابل وصف ساخت و عرضه مراکزخرید جدید و مجموعه‌های چندمنظوره به گونه‌ای است که مهلت لازم را برای زایش تقاضای آنها فراهم نمی‌آورد. به عبارت ساده‌تر، عده‌ای بر این باورند که سود حاصل از این سودا، کارفرمایان را چنان مجذوب خود کرده که گویی به تولید و انبار کردن یک محصول فصلی (نظیر دستکش و شال گردن برای فصل زمستان) مشغول هستند و به زودی فصل مصرف آنها فرا رسیده و این محصولات انبار شده تقاضاهای زمان خود را برآورده خواهند کرد. چالش دیگر آن‌که برخی از این مراکزتجاری عنوان مال را برخود نهاده و به تبع آن گویی کارفرمایان این گونه مراکز قصد آن را دارند تا به مدد این عنوان، محصول خود را مشابه نمونه‌های واقعی وانمود کرده و از این رهگذر درصدد توجیه ارزش محصول خود و تسریع در فروش آن باشند. به راستی مال چیست و دارای چه ویژگی‌هایی است؟

مال چیست و به کدام مکان شهری اطلاق می‌شود؟

در دایره‌المعارف بریتانیکا آمده است که در اوایل قرن سیزدهم میلادی در کشور فرانسه یک بازی عمومی در بین مردم بویژه بزرگسالان متداول بوده که نامش به زبان فرانسوی (paille – maille) بوده است. در این بازی، توپی چوبی و کوچک به کمک ضربات پتکی توسط بازیکنان به حرکت در می‌آمد و بازیکنان تلاش می‌کردند این توپ را هر چه سریع‌تر از بین حلقه و یا حلقه‌های نصب شده در مسیر بازی عبور داده و امتیاز آن را برای خود تصاحب کنند. این بازی به تدریج به دیگر کشورهای اروپایی نیز راه پیدا کرد و نام آن متناسب با فرهنگ و زبان آن کشورها دستخوش تغییراتی شد. در قرن شانزدهم این بازی ابتدا در اسکاتلند و سپس در کل کشور انگلستان نیز رایج شده و معادل نام فرانسوی‌اش در انگلیسی (pallet – mallet) نهاده شد‌. این بازی بسیار قدیمی معمولا پس از فراغت از برداشت محصول توسط کشاورزان داخل مزارع گندم که سطح آنها پوشیده از کاه بود، انجام می‌شد. کلمه (pallet) به معنی تشک کاهی، بخش اول نام آن را تشکیل می‌داد و از آنجایی که توپ‌های ساخته شده از ضایعات محصولات کشاورزی به کمک چوب‌دستی‌های گرزمانند به حرکت در می‌آمده کلمه (mallet) به معنی پتک یا گرز، بخش دوم نام آن را کامل می‌کرد. به این ترتیب در خلال این بازی سرگرم‌کننده سطح مزارع از ضایعات کشاورزی به جا مانده نیز پاک می‌شد. استقبال از بازی مفرح و ساده توپ و پتک به مرور زمان بیشتر و بیشتر شد و این بازی به صورت یک تفریح خانوادگی و عمومی جای خود را در اغلب کشورهای اروپایی باز کرد، به گونه‌ای که برخی از خانواده‌های متمول به ساخت مزرعه‌ای داخل خانه خود برای انجام این بازی مبادرت نمودند. مزارع بازی خانگی در واقع چمنزارهای کوچکی بودند که در تمام طول سال امکان انجام این بازی لذتبخش را برای افراد خانواده‌، بستگان، میهمانان و دوستان فراهم می‌آوردند.               

                           

برای این بازی به یک زمین با پوشش گیاهی نرم و یک حلقه کاشته شده دایره‌ای شکل و تعدادی توپ و پتک نیاز بود‌. همان‌گونه که در تصویر مشاهده می‌کنید بازیکنان باید با ضربه زدن به توپ آن را از داخل حلقه عبور دهند‌. بعدها فرم حلقه از حالت دایره‌ای به حالت U شکل تغییر کرد و تعداد حلقه‌ها نیز افزایش یافت. تصاویر زیر نحوه انجام بازی و تجهیزات مورد نیاز برای انجام این بازی را نمایش می‌دهند. برای سهولت و دقت بیشتر در حفظ امتیازات و نتایج بازی از توپ‌های رنگی استفاده می‌شد و هر بازیکنی توپ رنگی معینی را انتخاب می‌کرد.                             

این بازی را مادر برخی از بازی‌های دیگر نظیر بسکتبال، کریکت، بیلیارد، گلف و چوگان نیز می‌دانند.                             

در تصویر زیر از حلقه‌های U شکل و متعدد استفاده شده و مسیر حرکت توپ و عبور از حلقه‌ها به روشنی معین شده است. حرکت برگشت توپ بعد از حلقه ششم نیز ادامه داشته که ادامه آن را در تصویر بعدی می‌توان مشاهده کرد. مدت زمان عبور دادن توپ از 12 حلقه ملاک اصلی برای تعیین برنده بوده است.                                   

در تصویر زیر مسیر حرکت برگشت توپ پس از عبور از 6 حلقه کاشته شده نمایش داده شده است. هر 4 بازیکن موظف بوده‌اند مسیر رفت و برگشت را انجام داده و در نهایت توپ را کنار ستون داوری متوقف کنند.   

اگرچه این بازی در اغلب کشورهای اروپایی و در هر کشور به زبان محلی خود متداول بوده، اما نام آن به مرور زمان در انگلستان به طور عامیانه به بازی (Pall – Mall) تغییر یافت و امروزه از آن با این نام یاد می‌شود. وب‌سایت (The online guide to traditional games) مدعی است اصل این بازی از کشور ایتالیا به فرانسه رفته و سپس در سال 1548 میلادی توسط ملکه اسکاتلند (Mary Queen) که برای گذراندن اوقات تفریح خود به فرانسه رفته بود، وارد انگلستان شده است. ملکه اسکاتلند که از این بازی بسیار لذت می‌برد، تصمیم می‌گیرد آن را در کشور خود ادامه دهد. ابتدا در انگلستان این بازی را تفریحی درباری یا (game for Kings) می‌نامیدند که به سرعت جای خود را در بین تمام اقشار جامعه حتی کشاورزان باز کرد.

در اوایل دهه 70 قرن هفدهم میلادی (1670) برای توسعه رفاه شهروندان خیابانی 800 یاردی در یکی از پارک‌های لندن به نام پارک جیمز به بازی پال‌مال اختصاص داده شد. در این خیابان زمین‌های استانداردی برای بازی پال‌مال ساخته شد و عموم مردم می‌توانستند برای بازی از این زمین‌ها استفاده کنند. در سال 1737 میلادی دو سوی این خیابان درختکاری و از فانوس‌های آویخته برای روشنایی آن استفاده شد و به تدریج این مکان به تفریحگاهی برای قدم زدن و بازی کردن مردم لندن تبدیل شد. کلمه پال‌مال به تدریج و به اختصار به مال تقلیل یافت و این کلمه برای مردم انگلستان یادآور مکانی بود که از پتانسیل بازی و گردش برخوردار بود. در ایام تعطیل که افراد بیشتری به خیابان پال‌مال پارک جیمز مراجعه می‌کردند، دستفروشان نیز برای عرضه خوراکی و نوشیدنی در اطراف آن خیابان گرد می‌آمدند. گردهمایی بازی، تفریح و شکم‌چرانی، خاصیت خیابان پال‌مال را کامل‌تر کرد و نطفه تاسیس فروشگاه‌های رسمی عرضه مایحتاج (کالاهای زیستی و نه بهزیستی) در جوار خیابان پال‌مال بسته شد. در انگار انگیسی‌ها، هر مکانی که در آن امکان تفریح‌، بازی‌، گردش و خرید به طور توأمان مهیا شده باشد، مال (گردش بازار) نامیده می‌شود.

مال از نظر انجمن بین المللی مراکزخرید‌:

در گونه‌شناسی مراکزخرید به طور مشخص اشاره‌ای به مال نشده و یا تعریف معینی از آن ارایه نگردیده است. به گفته پاول ( Paul. C. Box 2012) در بازه زمانی سال‌های 1940 لغایت 1980 مراکزخرید عموما به 3 گروه مرکزخرید محله‌ای (Neighborhood Centre)، مرکزخرید ناحیه‌ای (‌Community Centre)  و مرکزخرید منطقه‌ای ( Regional Centre) تقسیم می‌شدند. این مراکزخرید از نظر سایز یا مساحت ناخالص قابل اجاره (GLA) و فاصله با مرکز جمعیت و یا طول سفر دسترسی به مرکزخرید، گونه‌شناسی می‌شدند.

جدول زیر اطلاعات این‌گونه مراکزخرید را ارایه می‌کند.

نوع مرکزخرید

سایز مرکزخرید (GLA)

فاصله از مرکز جمعیت

طول سفر

مرکزخرید محله‌ای

3000   10000متر مربع

تا 3 مایل

5 -10 دقیقه

مرکزخرید ناحیه‌ای

10000 30000 متر مربع

از 3 تا 6 مایل

10 -20 دقیقه

مرکزخرید منطقه‌ای

30000 100000 متر مربع

بیش از 10 مایل

25 -30 دقیقه

 

 

مراکزخرید یاد شده از نظر گستره عرضه کالاها و خدمات‌، کیفیت و قیمت محصولات عرضه شده و پیکره‌بندی مرکزخرید، یکی از انواع هویت‌های مراکزخرید، نظیر مرکزخرید میان‌شهری (Town Centre)‌، مرکزخرید بی‌رقیب (Power Centre)‌، مرکزخرید مد ( Fashion Centre)‌، مرکزخرید سبک زندگی (Life style Centre) و ارزانکده (‌Outlet Centre) را یدک می‌کشند.

  جدول زیر اطلاعات این‌گونه مراکزخرید را ارایه می‌کند.

انواع هویت

گستره عرضه کالا و خدمات

کیفیت و قیمت

پیکره‌بندی مرکزخرید

مرکزخرید میان‌شهری

زیستی و بهزیستی

نسبتا بالا

عمودی و مختلط

مرکزخرید بی‌رقیب

زیستی

شدیدا رقابتی

افقی

مرکزخرید مد

مرتبط با ظاهر افراد

نسبتا بالا

افقی

مرکزخرید

سبک زندگی

مرتبط با ظاهر زندگی خانوار

بالا

افقی و مختلط

ارزانکده

زیستی و بهزیستی

پایین

افقی

 

 

شاخص‌های یاد شده فوق برای شناسایی و تعیین هویت هر مرکزخرید لازم است و بدون در نظر گرفتن آنها نمی‌توان به درستی یک مرکزخرید را گونه‌شناسی کرد. در گونه‌شناسی انجام شده توسط انجمن بین‌المللی مراکزخرید (ICSC) انواع مراکزخرید و هویت‌های مختلف آنها به صورت یکجا مطرح شده است. این انجمن مراکزخرید جهان را در قالب انواع زیر دسته‌بندی کرده است.

  1.  مرکزخرید محله‌ای                   Neighborhood Centre                
  2. مرکزخرید ناحیه‌ای                                 Community Centre                    
  3. مرکزخرید منطقه‌ای Regional Centre                                        
  4. مرکزخرید فرا‌منطقه‌ای    Super Regional centre                       
  5. مرکزخرید مد / اختصاصی                    Fashion/ Specialty Centre  
  6. مرکزخرید بی‌رقیب                                                 Power Centre  
  7. مرکزخرید با گرایش فرهنگی هنری             Themes/Festival Centre    
  8. مرکزخرید شعب و نمایندگی‌ها (ارزانکده)                    Outlet centre          

انجمن بین‌المللی مراکزخرید خود مشخصه دیگری برای تمیز مراکزخرید از یکدیگر ارایه نکرده است، اما بنا به تحقیق گراهام و بایبل ((Graham&Bible,1992 تفاوت‌هایی بین مراکزخرید یاد شده به چشم می‌خورد که می‌توان آنها را به شرح جدول زیر دسته‌بندی کرد.

نوع مرکزخرید

پیکره‌بندی

سایز به متر‌مربع

تعداد واحد‌تجاری

فاصله از مشتری

محله‌ای

افقی

3000 -10000

15 -20

تا 5/2 کیلو متر

ناحیه‌ای

افقی

10000 -45000

20 -70 

تا 10 کیلومتر

منطقه‌ای

عمودی

30000- 85000

70 - 225

15 90 کیلومتر

فرامنطقه‌ای

عمودی و مختلط

60000 -150000

بیش از 225

-

مد یا اختصاصی

افقی

15000 - 50000

-

-

بی‌رقیب

افقی

25000 - 60000

-

-

فرهنگی - هنری

افقی

8000 - 25000

-

-

ارزانکده

افقی

4000 -5000

-

-

 

 

انجمن بین‌المللی مراکزخرید، کالاها و خدمات قابل ارایه از سوی مراکزخرید را به 3 گروه فورس‌ماژور‌، بینابینی و غیرفورس‌ماژور تقسیم بندی کرده‌اند که ارایه کامل آنها تنها در مراکزخرید منطقه‌ای و فرامنطقه‌ای میسر است. به تناسب این دسته‌بندی، مراکزخرید محله‌ای بیشتر به عرضه کالاهای فورس‌ماژور و مراکزخرید ناحیه‌ای به عرضه کالاهای فورس‌ماژور و بینابینی می‌پردازند. علاوه بر آن مراکزخرید منطقه‌ای و فرامنطقه‌ای با توجه به تعدد واحدهای تجاری و وسعت و فاصله آنها از شهرها، برای خرید، گردش و تفریح مهیاتر از دیگر گونه‌ها هستند. اگرچه نباید نقش مراکزخرید فرهنگی – هنری را در مقوله تفریح و گردش نادیده گرفت، اما معمولا شاخص عرضه کالا و خدمات دیگر در این‌گونه مراکز از مراکزخرید منطقه‌ای و فرامنطقه‌ای ضعیف‌تر است‌. به استثنای گردش بازار هزار و یک شهر که هنوز تا افتتاح آن فاصله زمانی بسیاری وجود دارد، شوربختانه تاکنون در کشور ما چنین مراکزخریدی ساخته نشده‌اند که بتوانند در صفت مال بودن با مراکزخرید منطقه‌ای و فرا‌منطقه‌ای رقابت کنند. اغلب مراکزخرید ساخته شده در شهرهای بزرگ کشور به دلیل گرانی زمین فاقد لند اسکیپ و فضای سبز هستند که اولین شاخص و اصلی‌ترین نشانه یک گردش بازار یا مال است، همچنین فضاهای تفریحی موجود در مراکزخرید کشور عمدتا به کودکان زیر 7 سال تعلق داشته و دامنه آنها کمتر جوانان و نوجوانان را در بر می‌گیرد. یادمان باشد قریب به 4 قرن پیش ملکه میانسال اسکاتلندی چنان شیفته بازی پال‌مال شد که لازم دانست آن را به یک بازی ملی تبدیل کند تا تمام ملت انگلستان را در لذت حاصل از آن شریک کند، حال آن‌که مراکزخرید کشور تلاش می‌کنند به مدد قرار دادن حداکثر چند گلدان در هر طبقه از مرکزخرید خود، جاذبه و لذت خیابان پال‌مال پارک جیمز لندن را در انگار شهروندان ایجاد کنند.

با توجه به آنچه که اشاره شد، ضروری است مراکزخریدی که عنوان مال را برای خود انتخاب کرده‌اند دوباره موجودیت مراکز خود را با شاخص‌های ارایه شده مقایسه کرده و از مال بودن واقعی مراکزخرید خود اطمینان حاصل کنند.

 
ارسال نظر
نظرات تایید شده: 0 نظرات تایید نشده: 0
* نام شما:

ایمیل شما: (محرمانه)

تلفن شما: (محرمانه)

* پیام شما:
رتبه: بد            خوب

کد نمایش داده شده را تایپ نمایید:

تازه سازی