«اُپال» چگونه تهدید‌ها را به فرصت تبدیل کرد؟
مرکز تجاری اُپال یکی از مراکز خرید موفق کشور است که همواره پیشرفت و رشدی مستمر و چشم‌گیر داشته و توانسته در برابر بحران‌های اقتصادی و اجتماعی با شعار و محوریت «خانواده و شادی» با قدرت به فعالیت خود ادامه دهد. اُپال خود را میزبان خنده و شادی میهمانانش می‌داند و حضور در آن با توجه به طبقاتی با فضای کاربری مجزا، می‌تواند پاسخی باشد بر نیازهای همه اهالی شهر؛ فضایی که همه امکانات ممکن را یک‌جا در خود جای داده است تا جایی که این تلاش ها موجب شد تا در بیست‌و‌هشتمین کنگره سالانه مراکز خرید خاورمیانه و شمال آفریقا، برنده جایزه دومین مرکز خرید برتر خاورمیانه در بخش «ایونت مارکتینگ» شود. در این شماره با مدیرعامل این مرکز خرید گفت‌و‌گویی ترتیب داده ایم که در ادامه از نگاهتان می‌گذرد.
در ابتدا خودتان را معرفی کنید و از تحصیلات و سوابق شغلیتان برایمان بگویید.
احسان اویسی‌نژاد هستم ۳۸ ساله، فوق لیسانس مهندسی عمران و در حال حاضر مدیرعامل مرکز تجاری اُپال. قبل از اُپال، در حوزه ساخت سه تا از پروژه‌های بزرگ احداث مرکزخرید در تهران فعال بودم و از حدود ده سال پیش وارد پروژه ساخت مرکز تجاری اُپال شدم و از آن روز تا امروز حدود نیمی از عمر مفید کاری‌ام را در اُپال گذرانده‌ام.
مرکز خرید اُپال در چه سالی افتتاح شد و بفرمایید چند واحد تجاری، اداری و خدماتی در آن فعالیت دارند؟
فاز اول مرکز تجاری اُپال، از شهریورماه سال ۱۳۹۸ شروع به فعالیت کرد و دی ماه ۹۸، با در مدار بهره‌برداری قرار گرفتن سایر طبقات این مرکز خرید رسما افتتاح شد با ۷ طبقه پارکینگ، حدود ۱۲۰ هزار متر مربع زیر بنا مشتمل بر طبقات تجاری، تفریحی، غذایی، خدماتی و اداری. درحال حاضر بیش از۴۵۰ واحد تجاری،۱۰ واحد اداری و حدود ۱۰ واحد خدماتی و تفریحی مانند داروخانه، خشکشویی، آرایشگاه و شهربازی، بولینگ و... مشغول ارائه خدمات به میهمانان این مرکز هستند. واحدهای تجاری اُپال، با توجه به تنوع کاربری که برای این مرکز خرید تعریف کرده‌ایم بسیار متعدد و متفاوت هستند؛ چرا که همانطور که در جریان هستید ما در اُپال هر طبقه را به یک کاربری مشخص اختصاص داده‌ایم و سعی کرده‌ایم که در هر طبقه گلچینی از بهترین‌های آن صنف را از میان برندهای مطرح و شناخته شده ایرانی و بعضا برندهای خوشنام باقی‌مانده خارجی در ایران با توجه به محدودیت‌های موجود انتخاب کنیم تا هر طبقه تبدیل به یک مقصد خرید شود که خوشبختانه این کانسپت به شدت مورد استقبال مخاطبین قرار گرفته است.
به نظر شما در حال حاضر، روند رشد و توسعه مراکز خرید در ایران با چه موانعی رو‌به‌روست و سال ۱۴۰۲ را برای مراکز خرید چطور پیش‌بینی می‌کنید؟
درحوزه بهره‌برداری، در این سالها اتفاقات زیادی افتاده است که تمامی صنایع و کسب‌وکارها را تحت تأثیر خود قرار داده است و بی‌شک صنعت خرده‌فروشی و به ویژه مراکز خرید نیز با این مشکلات روبرو شده‌اند. اما شاید آنچه که بتوان گفت، بیش از همه بر روی این صنعت تأثیرگذارده است؛ ممنوعیت واردات و البته تحریم‌ها بوده که از این رو حضور کالای قاچاق و یا تقلبی در بازار، همچنین شرایط اقتصادی جامعه که موجب شده بسیاری از کالاها و خدمات از سبد کالایی مصرف‌کنندگان، اگر نگوییم حذف شود که موجب شود سهم کوچکتری را به خود اختصاص دهد. از سوی دیگر کشورمان چه در زمستان گذشته و چه در تابستان امسال، با توجه به شرایط اقلیمی و شرایط جهانی با کمبود جدی منابع انرژی روبرو شد و در این شرایط عموما مجتمع‌ها و مراکز خرید یکی از اولین مکان‌هایی بودند که تحت فشار قرار گرفتند و این مراکز مجبور بودند تا به روشی جایگزین برای تأمین انرژی روی آوردند. البته ما توانستیم از طریق نیروگاه تولید برق و حرارت نه تنها در این شرایط از برق شهری استفاده نکنیم، بلکه در صورت لزوم بتوانیم بخشی از برق محدوده خود را نیز تأمین کنیم، اما بهرحال این یک چالش جدی برای مراکز خرید در سال گذشته و امسال بوده است که متأسفانه برخی از رسانه‌ها بدون در نظر گرفتن شرایط مراکز خرید به میزان مصرف برق مراکز خرید به عنوان یک مجموعه پر مصرف و با دیدی منفی پرداخته‌اند.
از سوی دیگر افزایش شدید هزینه‌های بهره‌برداری مانند تعرفه‌های انرژی، حقوق و دستمزد کارکنان و ملزومات مصرفی و در عین حال لزوم مراعات شرایط کسبه با پرهیز از افزایش بی‌رویه شارژ و … باعث فشار مضاعف شده است. چالش دیگر که منجر به تغییرات مکرر قیمت اقلام در سبدهای خرده‌فروشی می‌شود افزایش مداوم و لحظه‌ای قیمت‌ها ناشی از تورم شدید سال‌های اخیر است که همین امر باعث شده تا هزینه‌های تأمین، تعمیر و نگهداری یک مرکز خرید، رشد قابل ملاحظه‌ای داشته باشد. همچنین در این خصوص تأمین و نگهداشت نیروی انسانی، به عنوان سرمایه‌های اصلی یک مرکز نیز با چالش روبرو شده است نه تنها در این صنعت که در اکثر صنایع نیروی کار حس میکند که با حقوق‌های حداقلی دیگر برایش صرف نمی‌کند که روزانه بیش از ۸ ساعت وقت خود را بدین صورت اشغال کند و از این رو تأمین نیروی انسانی به خصوص در سطوح خدماتی نیز طی این چند ماه به یکی دیگر از معضلات مراکز خرید اضافه شده است.
از سوی دیگر اتفاقات اجتماعی یکی دیگر از چالش‌ها بوده است که به واسطه آن مراکز خرید طی یک سال گذشته با پیامدهای ناشی از آن مواجهه شده‌اند.
اما در حوزه ساخت‌وساز مراکز خرید، روند رشد و توسعه مراکز خرید، بر خلاف اوایل دهه نود شمسی، با روندی به شدت کاهشی روبرو شده است. دلایل این شیب نزولی را شاید بتوان مواردی چون عدم صرفه اقتصادی برای سازنده و یا به عبارتی عدم سوددهی کافی ناشی از هزینه‌های بالای ساخت و طول دوره بــازگشـــت سرمایه، عدم توازن در پراکندگی مراکز خرید در سطح شهر، فقدان حمایت دولتی و یا حتی دشواری‌های راه‌اندازی و نگهداشت دانست.
از نظر شما آیا برندهای ایرانی توانسته‌اند نیازهای اهالی منطقه ۲ را برطرف کرده و نظر مشتریان شمال‌غرب تهران را جلب کنند؟ برای موفقیت بیشتر برندهای ایرانی چه توصیه‌ای دارید؟
برندهای ایرانی واقعا در طول این چند سال اخیر رشد قابل تحسینی داشته و به معنای واقعی کلمه شکوفا شده‌اند و ضمن تکریم این عزیزان کارآفرین و صحه بر تلاش و مقاومت این برندها و درک مشکلات تولید و فشارهای وارده به اصناف در خلال این سالها، اما باید به جرأت اشاره کنم که سهم نسل نو مراکز خرید در ایجاد بستر، برای این شکوفایی و دیده شدن بسیار بیشتر از حمایت‌های دولتی بوده است. چرا که این مراکز خرید با در اختیار قرار گذاشتن فضای مناسب از یک‌سو و از سوی دیگر حساسیت بر روی استانداردها و همچنین ارائه تسهیلات بیشتر به مشتریان باعث معرفی و ارائه بهتر توسط این برندها در جامعه مصرف‌کننده و عاملی بر ایجاد انگیزه رقابت و رشد بیشتر آنها شده‌اند. در خصوص برطرف شدن نیازهای اهالی منطقه 2 هم باید بگویم بر اساس آنچه که ما با تحقیقات بازار به شکل مستقل بررسی کرده‌ایم تا حدودی برندهای شناخته شده و با کیفیت ایرانی که توانسته‌اند به واسطه مشتری‌مداری و از آن مهم‌تر کیفیت مناسب وارد بازار شوند تا حد قابل توجهی پاسخگوی نیاز اهالی این منطقه باشند. اما باید تأکید کنم این پاسخگویی صددرصد نبوده است و برندهای ایرانی هم نیاز به تلاش جدی‌تر، جهت عدم تشابه محصولاتشان با یکدیگر، ایجاد فضای رقابتی سالم با یکدیگر و ... دارند.
به تازگی اُپال با توجه به عملکرد برندهای فعال در مجموعه به صورت ماهانه، برندهای برتر را معرفی میکند. شاخص‌های این نظام ارزش‌گذاری چه مواردی هستند و به چه صورت این ارزش‌گذاری انجام می‌شود؟
این فرایند البته موضوع تازه‌ای در اُپال نیست و اُپال مشخصا از همان اولین ماه افتتاح خود هر ماهه سه واحد برتر مال را بر اساس شاخص‌های داخلی که برای خود تعریف کرده بود، به عنوان فروشگاه‌های برتر معرفی می‌کرد و به آنها امتیازاتی تعلق می‌گرفت. این انتخاب بر اساس معیارهای متعددی صورت می‌گرفته است از جمله دکوراسیون، نحوه مشتری‌مداری و رضایت مشتری، رعایت قوانین و آیین‌نامه‌های داخلی و سایر آیتم‌ها مانند فعالیت‌های تبلیغاتی، اتمسفر فروشگاه و ...
حال طی چند ماه گذشته، هم در معیارهای انتخاب بازنگری کردیم و هم در خصوص پاداش‌هایی که به واحدهای برتر تعلق می‌گیرد و سعی کردیم بسته متنوعی از خدمات مارکتینگی، خدمات رفاهی و اعتباری در حوزه های B2C و B2B و ... را ارائه دهیم.
از دیدگاه شما پیش‌نیازهای آموزشی، مطالعاتی یا عملیاتی یک فرد برای فعالیت در این صنعت و نهایتا کسب مسئولیت مدیریت کل یک مرکزخرید چیست؟ و مدیران مراکز خرید در حین فعالیت به چه نوع آموزش‌ها و مهارت‌هایی برای افزایش دانش و بهره‌وری خود نیاز دارند؟
از دید من، مدیران مراکز خرید طبیعتا باید حداقل مهارت‌های اولیه مدیریتی یک سازمان بزرگ را داشته باشند و باید حتما به فضای روز مراکز خرید در دنیا تسلط داشته باشند. نکته مهم این است که به ویژه مدیران ارشد مراکز خرید، باید توانایی تعامل با سازمان‌های مختلف را داشته باشند. چرا که به دلیل نداشتن متولی مشخص، در نهادهای قانون‌گذار و دولتی و وجود قوانین مختلف و تفسیرهای متفاوت بسیاری از مواقع لازم است تا مدیران یک مجموعه با نهادهای مختلف وارد مذاکره و تعامل شوند. یک مدیر موفق در یک مرکز خرید باید به پویایی مرکز خرید توجه ویژه داشته باشد و در حوزه‌هایی چون مارکتینگ، روابط عمومی، مشتری‌مداری؛ مهندسی، حقوقی و مالی و ... شناخت لازم را داشته باشد.
علاوه بر این مهارت‌ها نکته دیگر که معیار مهمی در تعیین شایستگی تلقی می‌شود، آن است که مدیران مراکز خرید باید به طور جدی در تصمیم‌گیری‌ها از مطامع بنگاهی پرهیز کنند و توصیه دیگر اهمیت ریسک‌پذیر بودن مدیریت مرکز خرید است.
نکته آخر هم که به ذهنم می‌رسد، قابلیت مدیریت بحران است. بحران‌هایی از جنس حوادث، بحران‌های مالی و بحران‌های اجتماعی. چرا که مکانی که روزانه با هزاران نفر مراجعه کننده در مواجهه هست و ممکن است هر لحظه دستخوش اتفاقی شود که اتخاذ تصمیم در آرامش تا رفع شدن آن بحران نیازمند توان غلبه بر استرس و مدیریت بحران است.
به طور کلی شرایط متفاوت مدیریت مراکز خرید در ایران ناشی از قوانین حاکم، روابط فی‌مابین مالک و مستاجر، پیامدهای ناشی از بحران‌های اقتصادی و تحریم‌ها، نحوه و مدل حاکم بر ساخت و ساز مراکز خرید، امکان رهبری سازمان، امکان تعامل و میانجی‌گری ما بین مالک و متصرفین از وجوه اساسی در مدیریت مراکز خرید در کشور ما است.
در سال‌های فعالیت خود با چه چالش‌هایی روبه‌رو بودید؟
شاید امروز عمر بهره‌برداری از اُپال به ۴ سال هم نرسد، ولی چالش‌هایی که در این مدت نه تنها اُپال و صنعت خرده فروشی که مملکت با آن مواجهه بوده است فراوان بوده است. از اتفاقات سال ۹۸ گرفته تا کرونا که خود برای صنعتی که نیاز به پاخور دارد ابر چالش محسوب می‌شود تا بحران‌های اقتصادی ناشی از تحریم‌ها و نوسان قیمت دلار و موج‌های پی‌در‌پی تورم.
یکی دیگر از چالش‌های این روزها عدم تناسب بین قیمت اسمی فروش املاک تجاری و قیمت‌های اجاره است که با توجه به همراهی اکثر مالکین در دوران کرونا و گذر از آن بحران بزرگ، حالا سطح انتظارات از مستاجران را بالا برده است. انتظار مالکیتی حول و حوش همان نرخ اجاره بهای اسمی می‌گردد در صورتی که عواملی چون موقعیت مال، موقعیت فروشگاه در مال، سبد کالایی مستاجر و یا اهمیت حضور و شرایط آن برند خاص در تعیین نرخ اجاره بسیار تأثیرگذار است.
چنانچه مطلب قابل ذکر دیگری باقی مانده بفرمایید.
مهمترین موضوعی که این روزها اُپال به آن می‌پردازد افتتاح رسمی «اُپال شی» است. «اُپال شی» با کانسپتی جدید در مراکز خرید ایران به بهره‌برداری رسیده است. دو طبقه کامل با کاربری‌های مختلف و متنوع اختصاصی برای بانوان. ما سعی کردیم در این کانسپت فضایی به وجود آوریم تا در یک محیط، تمامی نیازهای خانم‌ها را پاسخگو باشیم، از باشگاه ورزشی گرفته تا کلینیک تخصصی پوست، از خدمات ناخن گرفته تا مدرسه آرایشگری و آرایشگاه، از مزون تا کافه و امیدواریم این کانسپت جدید بتواند بهترین پاسخ برای نیاز بخش قابل توجهی از مخاطبین مرکز خرید که بانوان هستند باشند.
همچنین به میهمانان این مرکز باید خبر بدهیم که به زودی چند دستگاه آسانسور جدید قرار است در اُپال تجهیز شود و معضل جدی تردد بین طبقات مجموعه را حل کند.
در آخر امیدوارم روزهای روشن‌تری در انتظار مراکز خرید و صنعت خرده‌فروشی باشد.
